Ayuda para comprar casas de bajo costo está en riesgo

El programa gubernamental de Viviendas de Interés Social (VIS) y de Vivienda de Interés Público (VIP), a través del cual las familias de pequeños y medianos ingresos económicos pueden comprar una casa de hasta $ 81.880 (VIS) y de hasta $ 105.340 (VIP), con una tasa de interés anual del 4,99 %, corre el riesgo de reducir hasta la mitad su universo de beneficiarios.

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Esto, porque el Banco Pichincha, entidad financiera que abarca hasta el 50 % de la demanda de estos créditos subsidiados, asegura que la tasa del 4, 99 %, previamente acordada con el Gobierno Nacional quien subsidia el 32 % del total del interés de la vivienda, no le es suficiente y no le genera rentabilidad, por lo tanto, está en peligro su sostenibilidad en el programa.

“Actualmente el rendimiento del producto VIS y VIP genera el 9,38 % versus el costo de fondeo y reservas que a julio de este año llegó al 11, 27 %, esto genera un margen negativo, es por ello que es necesario buscar alternativas que permitan mejorar la rentabilidad”, menciona a EXPRESO Andrés Burbano de Lara, gerente de Productos de Banco Pichincha.

La tasa de interés anual referencial, hasta agosto, de los créditos hipotecarios de los bancos privados es del 10,75 % (en promedio). Es decir, sin aprobar para ser beneficiarios de estos programas VIS y VIP, las familias tendrían que pagar una tasa de interés anual por la vivienda de 10, 75 % y no del 4,99 %. No obstante, por estos préstamos subsidiados, el rendimiento de los bancos es del 9 %, es decir, ganan menos que un hipotecario normal, de ahí la queja del Pichincha.

Para atenuar la situación y mantenerse en el programa, el Banco Pichincha junto a las instituciones financieras que participan en el programa VIS y VIP, según señala Burbano, ha propuesto al Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) que la tasa de interés anual suba dos puntos llegando al 6,99 %. Una idea que plantearon hace más de dos meses y que aún no obtiene respuestas. EXPRESO buscó la opinión del Miduvi sobre estos planteamientos. Esa cartera de Estado prometió una contestación.

“La continuidad del programa depende de que el gobierno siga consiguiendo fondos de las instituciones multilaterales, quienes son las que fondean el mismo y a su vez de que el programa sea rentable para las instituciones financieras que participamos”, detalla el vocero de Banco Pichincha.

De acuerdo a lo explicado por Burbano, la baja rentabilidad de este programa que inició en el 2015 (enfocado a reducir el déficit cuantitativo de vivienda en Ecuador), se da porque en la actualidad las tasas de interés que se paga en el ahorro y certificados de depósito en el país, han subido considerablemente en los últimos años, lo que hace que los préstamos con tasas de interés más bajas, como los hipotecarios, sufran una reducción en su margen.

Que el Banco Pichincha abandone el programa, afectaría también al sector constructor e inmobiliario, ya que “si hay menos créditos hipotecarios dados, hay menos compradores de viviendas; y los sectores más afectados son los que acceden a casas de alrededor de $ 90.000”, dice Paulina Viteri, vocera de la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Ecuador (Apive).

Lo que sería un golpe más al sector constructor que no logra recuperarse desde la pandemia de la COVID y que pese a incentivos desde el Gobierno nacional, como la reducción del IVA a ciertos materiales de construcción, sus ventas han ido a la baja. “No hemos visto que se haya dado una reducción significativa de costos, al construir una infraestructura. Esto puede porque es muy reciente para medirlo o porque se bajó el IVA a ciertos materiales, pero al resto de materiales y servicio se le subió tres puntos”, indica Viteri.

Según un informe del Servicio de Rentas Internas (SRI), las ventas por actividades inmobiliarias cayeron en -3,4 % hasta junio de este año, en comparación con el año pasado. Pues entre enero y junio del 2024, el sector inmobiliario vendió $ 1.448 millones de dólares, mientras que, en el mismo lapso, pero de 2023, vendió $ 1.500 millones.

No obstante, el vicepresidente de la Asociación Constructores Positivos, Joan Proaño, indica a este medio, que la subida de dos puntos porcentuales a la tasa de interés anual de las viviendas para que el Banco Pichincha se sostenga en el programa, no es la solución.

“Estamos de acuerdo en que el banco debe contar con rentabilidad, pero no estamos de acuerdo con la subida de dos puntos, porque en el momento en el que se sube la tasa de interés, no solo se sube a los futuros compradores, sino a todos los que ya han adquirido viviendas de este programa, por lo que los que ya están, van a necesitar un 20 % más de ingresos para cubrir esa cuota. Y de dónde van a pagar más, si ya pagan con las justas”, explica Proaño.

El vocero de Constructores Positivos señala que la solución sería que el Gobierno suba del 32 % al 48% el subsidio a la tasa de interés de las casas VIS y VIP. “Así no se perjudica al comprador y los bancos subirán su rentabilidad”, enfatiza.

MOROSIDAD AL 4, 2 %

Otra de las soluciones, dice Proaño, es que el Banco del Pacífico se una a los créditos VIS y VIP, del que se salió, hace unos años, también por falta de rentabilidad, pero que, enfatiza el vocero de Constructores Positivos, se debe mantener ya que se trata de un banco del Estado. El Banco Pichincha tiene una ratio de morosidad en 4,2 % en créditos VIS/VIP y se diferencia de un punto (3 %) de los créditos hipotecarios normales.

FONDO

Para subsidiar las tasas de interés de este programa, el Gobierno toma dinero de un fideicomiso que se financia a través de aportes de organismos multilaterales.

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