La construcción vuelve al agujero negro

El impulso que el sector de la construcción tuvo a inicios y mediados del 2018 no fue lo suficientemente fuerte como para evitar volver a caer al gran agujero recesivo, en el que estuvo desde el 2015. En el tercer trimestre del año pasado, esta industria ha vuelto a consolidar su posición en la zona de crisis, tras registrar un 4,9 % de decrecimiento económico, el más alto del sector privado.

Cuando la economía está mal, recalca Carlos Repetto, presidente de la Cámara de Construcción de Guayaquil (CCG), su gremio es el primero en sentir los efectos y, lamentablemente, el último en recuperarse. Y en el 2019 no hubo otra opción que sentir las repercusiones que traería la disminución notable de la obra pública y el desaliento de inversión del sector privado, ambos con un efecto importante en el quehacer de las empresas constructoras.

El año pasado, dice Repetto, fue un año de iliquidez. Las operaciones crediticias del sector inmobiliario financiero público se disminuyeron en un 28,5 % y las del sector privado, en un 38,2 %, una condición que inevitablemente sigue alejando al sector de la meta de construcción de viviendas. “De las 320.000 viviendas VIP (Viviendas de Interés Público) que el presidente (Lenín Moreno) ofreció a inicios de su gestión, no llegamos a las 35.000 unidades durante todo este periodo”, reflexiona Repetto.

Más allá de eso, dice, lo penoso ha sido ver cuántos constructores siguen desocupados y cuántos empleados del sector están en sus casas. “Y para corroborar esto basta recorrer la ciudad y recordar cómo era la construcción hace siete u ocho años. El sector está deprimido”.

Un estado al que se ha llegado no solo debido a las condiciones económicas sino a las decisiones políticas que han venido fomentando la incertidumbre en el sector. Desde el anuncio de la Ley de la Plusvalía, en el 2015, hasta las constantes normativas que han venido sobre regulando al sector. Así lo cree Virgilio Gonzenbach, gerente general de la constructora Covigon, quien en estos últimos meses ha tenido que detener el ritmo de desarrollo de un proyecto urbanístico de más de 300 casas de interés social que diseña en Milagro, debido a distintos cambios en el mercado; primero, por la disposición (ya abolida) que obligaba a todos a adaptar las viviendas de interés social a las necesidades de las personas con discapacidad; luego, por estar a la espera de un nuevo reglamento que califique a los proyectos de viviendas de interés social y público que se beneficiarán de una tasa subsidiada por el Estado (4,99 %). Esta nueva norma, en vigencia desde diciembre pasado con ciertos reparos, parece ser la boya salvavidas que rescate a este sector.

Pero cada cambio conlleva tiempo. “Los proyectos demoran en desarrollarse, no es que se hacen de la noche a la mañana. Ahora nos toca volver a rediseñar los planos para adaptarlos a los nuevos cambios, lo cual está bien pero toma tiempo”, enfatiza Gonzenbach, quien pese a todo dice ser optimista en un mercado lleno de incertidumbre.

Es difícil calcular cuánto tiempo más le tomará a esta industria salir de la crisis. Todo dependerá, dice Repetto, de la mejora que tenga la economía, de la estabilidad laboral y del poder adquisitivo que tengan las personas para animarse a adquirir una vivienda.

Así también lo cree Jaime Rumbea, presidente de la Asociación Promotores Inmobiliarios de Ecuador (Apive). No obstante, él cree que la recuperación arribará a largo plazo, esto debido a la caída de reservas (solicitud de casas) que se registraron de enero a octubre del año pasado (16,8 %).

“Hablar de reservas es hablar de las casas que el sector recién va a empezar a construir y cuya facturación se verá reflejada en el PIB futuro. Pero, si hay una caída, eso nos dice que no hay indicio de que el sector pueda recuperarse este año o el próximo”.

No obstante, reconoce que este escenario puede empezar a revertirse con el impulso del programa que busca dar viabilidad a la venta de casas sociales y públicas de hasta $ 90.000. Ahí, coincide con Gonzenbach, estará la apuesta.

Ahora que ya existe un reglamento, la expectativa es que esta calificación, a cargo del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), y a la que deberán someterse los bancos participantes y los proyectos urbanísticos, no esté saciado de trámites.

“Va a depender de qué tan ágiles sea en el trámite, de la difusión que se le dé a este beneficio (para hacer que más ciudadanos conozcan y aprovechen estas condiciones) y que los bancos la provean”, dice Rumbea.

La esperanza de una mejora, dice Repetto, no solo la anhelan los constructores sino toda la cadena productiva que depende de este sector y que en estos últimos años ha venido sintiendo también los efectos. “El sector de acerías está vendiendo a volúmenes del año 2007, 2008; la industria cementera ha retrocedido a volúmenes del 2006. Todo eso demuestra el deterioro que está teniendo este sector”.

                                             CASAS DE BAJO COSTO, UNA SALIDA

Más de un año les llevó a las autoridades del Gobierno diseñar el “Reglamento para el Proceso de Calificación de Viviendas de Interés Social y Público”. Este finalmente fue emitido el pasado 31 de diciembre de 2019 y en sus páginas establece los parámetros de construcción al que deberán regirse los proyectos urbanísticos que podrán ofrecer casas que se acogerán a un crédito hipotecario subsidiado por el Estado.

Con esta normativa se busca garantizar la calidad de las edificaciones y volver eficiente el egreso de los bancos que, gracias a la ayuda estatal, otorgarán préstamos hipotecarios a una tasa del 4,99 % y a un periodo de hasta 25 años.

En este documento no solo se obliga a la banca y a los proyectos urbanísticos registrarse ante el Miduvi, sino a que el diseño y la edificación de viviendas cumplan con las normas técnicas NEC e INEN.

Para algunos constructores, este nuevo reglamento contiene menos regulaciones que otros años; no obstante, las que actualmente se exigen no dejan de ser engorrosas. “Nosotros creemos que no es necesario que se especifique hasta el tamaño que debe tener el lavarropa, la puerta, el tipo de llave o ducha. El propio mercado es el que debe regular esas cosas”, señaló Carlos Repetto, presidente de la Cámara de la Construcción.

Para él, exigencias muy fuertes harían que el costo de la construcción sea muy alto y que, por tanto, deje de ser atractivo para los promotores inmobiliarios. “En la década de los 70, sin tanta especificación, se hicieron programas habitacionales como las Acacias, Sauces, Samanes, donde hoy hay viviendas que tienen más de 45 años y siguen existiendo”, dijo. Si en el mercado ya existen incentivos como la tasa, añadió, hay que eliminar la tramitología que impida que estos incentivos lleguen al comprador.