La compra de viviendas en Ecuador, sin un ‘pilar financiero’ que la sostenga

El sector de la construcción se sostiene cada vez más sobre bases endebles. Hasta octubre de este año, la emisión de nuevos créditos hipotecarios de la banca privada, uno de sus principales pilares, disminuyó    un 17 %, desestimulando con ello la dinámica de un mercado, del cual    dependen más de 4,5 millones de empleos directos e indirectos.

En un contexto económico frágil, marcado por la falta de liquidez generada por la inseguridad y los apagones, y mayor carga tributaria, la banca, ha visto la necesidad de reforzar sus controles de riesgos y rentabilidad.    Sobre todo en medio    de    un mercado hipotecario, que al estar regulado con un techo máximo para el cobro de tasas, se vuelve cada vez menos atractivo colocar.

En octubre pasado, la tasa pasiva, la que los bancos pagan al público por sus depósitos (ajustada por provisiones, encaje y reservas) alcanzó el 11,57 %, superando así el 11,30 %, la tasa máxima que en ese mes, según el Banco Central del Ecuador (BCE), pueden cobrar las entidades financieras por el crédito hipotecario que ofrecen. Un margen negativo que ya es del 0,28%, y que estaría desestimulando la emisión de nuevos préstamos.

EXPRESO solicitó a la Asociación de Bancos Privados del Ecuador (Asobanca) una entrevista para analizar este tema y sus impactos pero, por agenda, esta no fue concedida. No obstante, Marco Rodríguez, presidente Ejecutivo del gremio, vía comunicado, volvió a atribuir este problema a la forma en cómo está regulado el mercado. Un techo en las tasas, “en la práctica,    restringe y hace que menos ecuatorianos (principalmente del sector productivo) tengan acceso a un crédito en el sistema financiero formal...generando distorsiones, creando desabastecimiento en ciertos segmentos y concentración de    préstamos en pocas manos”, señaló.

La rigidez de este techo, que    a la banca le estaría restando rentabilidad    en medio de un contexto de alto costo internacional de financiamiento, hizo que en el primer    trimestre del año, actores de la banca privada y el sector inmobiliario pidieran    a la Junta de Política y Regulación Financiera una mayor flexibilidad en sus reglas,    y aunque en marzo de 2024, se implementó una nueva metodología en este sector, cambiando de un modelo de techos de tasas fijos a uno flexible, eso “no ha sido suficiente para incentivar el acceso al crédito inmobiliario, lo que subraya la necesidad de diseñar un sistema de tasas de interés más sensible a las fluctuaciones del mercado”, agregó Rodríguez, quien recalcó que pese a ello, la banca ha seguido dando crédito a empresas constructoras: hasta septiembre, se emitieron $ 1.758 millones, un 15,8 % más.

No obstante, Paulina Viteri, representante de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive), lamenta que la colocación de créditos a compradores de vivienda no avance al mismo ritmo, justo ahí es donde existe mayor necesidad de crédito.

Hasta octubre, cita, el Sector Financiero Privado, colocó $ 681 millones, un 17,7 % menos. Si a eso se le suma el crédito con tasas subsidiadas por el Estado (al 4,99%), dice, la colocación alcanza los $ 885 millones, un 11 % menos. “Indiscutiblemente esto es    un problema, porque además de que a la banca le    cuesta más adquirir dinero de lo que pueden colocar en el mercado, existe también el factor de que los ciudadanos cada vez están calificando menos por el tope de tasas que impone la Junta”, dice.

A Joan Proaño, presidente de Constructores Positivos, en cambio, le cuesta creer que la banca, aun con el techo de tasas, esté trabajando a pérdida. Si es así y no les es rentable colocar en el sector inmobiliario, se pregunta, “¿por qué no suben la tasa máxima del hipotecario a 11.30%? Eso es lo máximo que pueden cobrar pero en los créditos que dan fijan solo el 10,86%”.

Para Proaño, parte de la respuesta está en la rentabilidad que significa colocar en otros segmentos productivos donde implique préstamos a menores plazos y riesgos más controlados. “A los bancos les conviene hoy en día entregar más recursos al sector productivo donde colocan con una tasa al    11,25%, en el corporativo que está en el 13,56 %, y en el de consumo que es de 16,24, versus el 10,86 de un hipotecario”, sostiene.

EXPRESO intentó tener una entrevista con algún representante de la Junta de Política y Regulación Financiera, pero aún espera una respuesta.

Créditos hipotecarios, se quieren políticas públicas

El Gobierno este año a emitido varios estímulos para reanimar al sector de la construcción, que en el seguntro trimestre del año se contrajo en un 17 %; estos son: incentivos tributarios para generar empleo y la devolución y rebaja del IVA en costos de proyectos y materiales de construcción. No obstante, estas ayudas, dicen actores de este mercado, quedan cortas, cuando no hay un esfuerzo por potenciar el financiamiento, no solo en la parte privada, sino también en la pública.

Existe preocupación por la cada vez menor apuesta del Biess, por colocar hipotecarios en el mercado. En la primera mitad del año emitió $ 263 millones, un 7 % menos.

“En el país, de todo el crédito que colocan los bancos privados, apenas el    6 % de la cartera corresponde a hipotecarios. En ese contexto son    los fondos de pensiones, en este caso el Biess, el que debería cubrir el mercado, pero por falta de visión estratégica no lo hace y se privilegia el crédito quirografario, que demanda de una gestión rápida y lo que (en menor tiempo) le da mejores números y rentas”, dice Proaño. El año pasado, sostiene, la entidad entregó $ 4.000 millones de quirografarios, pero    apenas $ 560 millones de hipotecarios. “No han entendido que los dueños del Biess son los afiliados y que para sostenerse en el tiempo requiere de una mayor cantidad de afiliados y que para eso debe ayudar a reactivar el empleo en el país. Si me concentro en dar quirografarios, lo menos que hago es fomentar el empleo, sino el consumo en comparación de los hipotecarios que impulsan la construcción y por ende el empleo”, dice el dirigente.

Por otra parte, inquieta el menor fomento que el Gobierno estaría dando a los créditos hipotecarios    que son subsidiados por el Estado, a una tasa del 4,99% para impulsar la compra de vivienda de interés social y público. El fideicomiso que sostiene este programa tiene fondos para un año y el Gobierno no ha anunciado la intención de reforzarlo. Esta situación ha obligado a los bancos a pedir que la tasa subsidiada se eleve a un 6,99%.

Pero sin respuesta, esta es una de las razones por la que se observa menos oferta de este tipo de créditos. “Prácticamente esto se sostiene con el Biess y Pichincha. Antes el Pacífico    era un banco que daba mucho crédito en este nicho, desde el año pasado no lo está dando. No tenía la torta más grande del mercado de créditos de interés social, pero era importante”, dice Carlos Carbo, gestora inmobiliaria RES.

A ello, se añade, hay que sumarle el hecho de que el Gobierno ha reducido los subsidios para la vivienda de interés social: para las casas de menos    de $ 42.000 antes había un subsidio    de $ 6.000, hoy está ese valor solo es de $ 1.000.

“Se debe revisar techos y fomentar la primera compra”

Para la banca y el sector inmobiliario no hay otra salida que aumentar el techo de tasas que poco o nada garantizan la rentabilidad de las entidades que apuestan por colocar créditos hipotecarios. Es la vía más idónea y la que además permitiría que más personas tengan acceso a financiamiento.

“Este es un tema que ya hemos venido hablando con la Junta de Regulación Financiera    durante muchos meses, necesitamos que se revise esto porque si a los bancos no les parece atractivo emitir hipotecarios, lo que van a suceder es que dejarán de colocarlo. Al final del día no hay crédito más caro y peor que el que no existe. Y si no hay crédito esa demanda no se reactiva”, dice Paulina Viteri, directora de Apive.

La actual situación, añade, ya está afectando la emisión de créditos que sirven para financiar viviendas, sobre todo a aquellas que están entre los $ 70.000 y $ 90.000, las más demandas por ecuatorianos con menor poder adquisitivo.

Otra de las soluciones que se plantean es seguir fomentando el subsidio para las viviendas de interés social y popular, garantizando su sostenibilidad con recursos estatales, un pendiente que deja incertidumbre a un mercado que busca certezas    a mediano y largo plazo, y que podría paralizar nuevos proyectos. “Nadie se va a meter a un proyecto así cuando saben que esos fondos apenas durarán un año”, dice Joan Proaño, de Constructores Positivos. Sobre el tema, el Ministerio de Vivienda, se ha ofrecido a dar una entrevista en los próximos días.

Por otra parte, cita Carlos Carbo, de la gestora inmobiliaria RES, se debe seguir trabajando en volver menos complejo el acceso a vivienda. Para él, es necesario buscar propuestas creativas que beneficien a bancos, constructores y compradores. “Al fin y al cabo un hipotecario es un crédito para comprar casas, locales, lotes o bodegas industriales, hay una gran gama de productos y dentro del residencial hay otros nichos”.

Por ello, dice, la ayuda estatal, no debería estar solo enfocada en casas de menos de $ 100.000, sino en allanar las condiciones para que los ecuatorianos en general puedan acceder a su primera vivienda. “Si uno tiene capacidad de pagar algo más, se les debe dar también ciertas oportunidades. Si queremos reactivar    la economía,    tenemos que permitir que las nuevas familias, las que recién se están formando puedan acceder a una vivienda”.

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