Impuestos, tasas y cesiones: La carga fiscal que soporta la vivienda

Es difícil determinar el costo final de una casa con solo verla. Lo que nunca imaginamos al momento de comprarla es la cantidad de impuestos y tasas que gravan el proceso de su construcción y posterior transacción. Un estudio de la Asociación de Promotores Constructores de España dice que allá el 22 % del costo final de una vivienda es impuestos. En Ecuador, los gremios de la construcción y de los promotores inmobiliarios no han precisado aún qué porcentaje del valor de un inmueble nuevo corresponde a tributos que se abonan al Estado y gobiernos locales. Pero coinciden en que son muchos.

En contra de la idea de que la carga fiscal que soporta la vivienda se limita al impuesto predial y a las tasas notariales y del Registro de la Propiedad, al cerrar la compra-venta la realidad es otra. Todo el entramado de su producción y edificación, desde que el promotor adquiere el lote hasta que entrega la vivienda, atraviesa un laberinto de contribuciones o pagos, que van aumentando su valor.

Y a propósito del nuevo cálculo sobre el cual se cobrará la plusvalía, el sector inmobiliario del Ecuador saca cuentas de la cantidad de tributos existentes -y por crearse- que deben asumir vendedores y compradores de bienes raíces o inmuebles.

Andrés Ortiz Herbener, abogado y experto tributario e inmobiliario, recuerda que en el país existen impuestos en materia inmobiliaria, como el Predial Urbano o Rural; el 2 % a los solares no edificados; y la plusvalía o impuesto sobre el valor especulativo del suelo, que en la ley que se tramita en la Asamblea viene con transitorias donde se establece que, en algunos casos, se pagará el 10 % y, en otros, el 75 %.

Ortiz, quien habló durante un conversatorio con corredores de bienes raíces, al que asistió EXPRESO, agregó que, por su parte, promotores y urbanizadores deben pagar diversos tributos: una tasa por aprobación de planos; otra por división o ampliación de solares; una más por fiscalización; tasa por recepción de etapas...

“Es decir, hay rubros que no son pequeños, que se pagan en el devenir del desarrollo urbanístico”, acotó Ortiz, quien no olvidó mencionar el impuesto de alcabalas y los adicionales que es el 1 % de la cuantía.

Jaime Rumbea, director ejecutivo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda (Apive), apunta más bien a una serie de normas que se han aprobado o reformado en el último lustro, que no necesariamente tienen que ver con tributos pero que afectan, dice, de manera directa a la actividad inmobiliaria y al precio final de las viviendas.

Se refiere, por ejemplo, a la cesión obligatoria de entre el 15 y el 25 % del área bruta del lote a urbanizarse (para áreas verdes y comunales), a lo que se deben agregar vías, que no ocupan menos del 20 % adicional.

También recuerda la norma de soterramiento de cables promulgada en 2014 , por lo que se exigió incluso a proyectos con aprobación municipal de construcción. Para proyectos de interés social, dicho sobrecosto se estimó en 14 %. “A mayor el precio de la unidad, menor el sobrecosto relativo”, acota.

Antonio Feraud, arquitecto y consultor en bienes raíces, advierte a propósito de la nueva Ley de Plusvalía, que “los impuestos que se crean después de que un proyecto se planificó y se vendió a precio fijo, afectan directamente al promotor, inversionista o al constructor, ya que no pueden trasladarse al precio que ya se pactó”.

Al crearse nuevos impuestos se perjudica también a los nuevos planes inmobiliarios, dice Feraud, quien añade que en todo negocio, los tributos se trasladan al cliente, “consecuentemente, al subir el costo, debería subir el precio, pero en una economía con futuro incierto, el precio de los inmuebles en lugar de subir tiende a bajar”.

Para el analista y consultor inmobiliario, Germán Carvajal, la carga tributaria en esta actividad, va de acuerdo al sector, ciudad o país. Cita como ejemplo lo que ocurre en Quito. Allí hay diferencias entre sectores como los Valles y Calderón, donde no son cargas iguales para todos. “Por ejemplo en Los Chillos cuando haces la compra-venta de un bien te gravan una especie de seguro contra desastres naturales, porque se piensa en una posible erupción del volcán Cotopaxi”.