La inflación no frena la obra urbana
Los trabajos urbanísticos no se detienen, pese a la dificultad de obtener insumos y su alto costo.
Las consecuencias de la guerra en el sector de la construcción, manifestada con el encarecimiento de los principales insumos que emplea, sigue siendo un inconveniente para el sector, pero no un desincentivo para seguir erigiendo urbanizaciones, edificios y plazas comerciales. La dinámica, si bien avanza de forma lenta, da sus primeras señales de reactivación, aunque el costo final de un bien tienda a ponerse más caro.
Henry Yandún, industrial y gerente de Constructores Positivos, cuenta que un efecto de la guerra fue encarecer insumos básicos como el hierro y el acero, entre un 50 % y 70 % de incremento. Solo la tonelada de perfiles de acero que en el 2019 valía $ 777, este año ha alcanzado los $ 1.209. Aun con una normalización, él no cree “que bajen los costos de materiales de construcción a niveles prepandemia (2019) por normativas ambientales y los altos costos de transporte, pero sí se espera que exista una cierta disminución”, explica Yandún.
Esa misma expectativa es lo que ha llevado a que nuevos inversores no tarden más en poner sus proyectos tras vitrinas de Guayaquil y sus zonas colindantes. Dentro de la ciudad se levanta el complejo de condominios The Hills (Puerto Santa Ana) o las tres torres de oficinas y departamentos que Millenium Park y Torres Millenium (Kennedy Norte) ha empezado a diseñar; en vía a la costa hay ofertas de centros comerciales como Bamboo Plaza y edificios residenciales como Torres de la Costa; en Daule, se construyen proyectos urbanísticos como Casa Laguna.
Torres de la Costa es un proyecto de cuatro edificios. Contará con 108 departamentos y nueve oficinas, de los cuales les queda por vender diez cuartos residenciales más, según detalla Clare Bonnard, directora ejecutiva de A’Lure International, compañía a cargo de la construcción de este complejo, con propiedades que oscilarán entre los $167.000 y $ 300.000.
El incremento de materiales ha sido en más del 40 %, lo que nos ha dificultado el término de la obra, aplazándola por cuatro meses más de lo pensado.
Bonnard admite que la inflación de materiales ha afectado el presupuesto para construcción, en un 15 % del total esperado a invertir. Debido a este aumento, el plan es incrementar el precio de venta en alrededor del 8 % de los departamentos restantes, para recuperar parcialmente la inversión.
Denisse Terranova, vocera de Millenium Park y Torre Millenium, también reconoce un alza de precios en los materiales de construcción, pero aclara que para ellos el problema mayor ha sido la demora en el arribo de insumos que, en cierta medida, les ha obligado a aplazar los tiempos de edificación.
Millenium Park no está aún en construcción, pero ya se hacen reservas, mientras que Torre Millenium lleva más del 40 % de la obra completada. Acá también ha habido incremento de precios, pero Terranova lo atribuye sobre todo a la fuerte demanda de espacios residenciales y oficinas. En el caso de Torres Millenium, los espacios tenían precios desde $ 120.000 como mínimo, pero este ha llegado a aumentar a $ 150.000 por departamento.
Jorge Jaramillo, arquitecto fiscalizador del proyecto Bamboo Plaza, comenta que su proyecto lleva más del 90 % completado. Explica que el tema de la guerra ha tenido un fuerte impacto en la producción de las remesas de hierro que llegan a Ecuador, pero añade que también los costos de transporte han dificultado la terminación de la obra.
Con el bajo crecimiento de obras públicas desde el gobierno de Moreno, ha existido poco fomento de espacios de trabajo, pero el sector privado creció en este período.
Jaramillo detalla que, en su caso, el costo inicial era de alrededor de $ 2’700.000, pero debido al aumento del hierro, junto al resto de provisiones para obra, los costos han incrementado en más del 40 %; además de los retrasos para la apertura de esta plaza, que estaba planeada para abril de 2022.
Pero es inversión ya colocada y que no puede parar y perder en un sector que arrastra los estragos de una recesión. La reactivación de ahora, explica Yandún, aún está lejos de recuperar la dinámica de años atrás. En el 2013, la participación de la construcción en el PIB llegaba al 9,8 %, pero para 2021 esta cifra disminuyó al 6,4 %, debido al déficit de obras públicas que mueven el 70 % de toda la actividad constructora.
Si de reactivar se trata, los inversores siguen ubicando las áreas con mayor oportunidad de rentabilidad. Jaime Rumbea, vocero de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive), asevera que entre las locaciones más cotizadas para inicio de proyectos urbanísticos están vía a la costa, Puerto Santa Ana, el sector de La Aurora en Daule y ciertas zonas de Durán.
Si se habla de demanda, esta ha tenido también sus altibajos. Según Apive, en abril de este año hubo un incremento importante del 11,4 % de reservas o promesas de compraventa, con respecto al mes anterior. Sin embargo, las unidades reservadas netas (el saldo total) en los primeros cuatro meses de 2022 reflejan un decrecimiento de 2,4 % con respecto al mismo período del año 2021 y del 15,9 % respecto del mismo período de 2019, año prepandemia.
Un ritmo parecido ha tenido la colocación de créditos hipotecarios. Al mes de mayo de 2022, la colocación fue de $ 739,1 millones, que representa un incremento de 16,8 % ($ 106,2 millones) con respecto al mismo período de 2021.
En este período, las instituciones financieras privadas (IFIS) siguieron empujando la oferta. Su participación sobre el total de crédito creció en un 64 %, mientras que el Biess (el banco de los afiliados al Seguro Social) retrocedió al 36 %. Si bien el banco del IESS está colocando más, su aporte aún dista mucho de la influencia que llegó a tener otros años (llegó a ser el 67 % de la oferta total del crédito entregado en 2013).
