Mora hipotecaria: No pierda su casa por no poder pagar las cuotas
Los niveles de morosidad de los hogares en los préstamos para la adquisición de vivienda han aumentado en las principales ciudades del país en el último año.
La casa es el sueño, el bien más preciado de las familias. Sin embargo en épocas de recesión económica, de pérdida de empleo, ese bien suele ser la carga más difícil de soportar dentro del presupuesto del hogar. Los niveles de morosidad de los hogares en los préstamos para la adquisición de vivienda han aumentado en las principales ciudades del país en el último año. Y si usted ha entrado o está a punto de caer en este tipo de incumplimientos, no se desanime. Siempre hay medidas que puede tomar para evitar perder su propiedad.
“El país está afectado económicamente y se han perdido muchos empleos en el sector privado y público. Entonces, algunas personas que adquirieron casa con hipotecas, en tiempos de bonanza, hoy tienden a no cumplir con sus obligaciones”, indica el asesor inmobiliario Mario Muriel.
Añade que hay familias, especialmente de la vía a la costa, que han decidido irse a otros países para buscar un mejor futuro y están poniendo en venta sus viviendas, entre ellas algunas hipotecadas.
Un informe de MarketWatch, empresa especializada en estudio de mercados, dice que en ciudades como Quito, Guayaquil, Loja, Santo Domingo, Ibarra y Manta, la tasa de morosidad sobrepasa hoy el 4,50 %, en comparación con 2013, cuando salvo Manta (con un 3,31 %), las demás urbes no sobrepasaban el 2,50 %.
Germán Carvajal, director de la División Inmobiliaria de MarketWatch, explica que por ejemplo en Guayaquil la morosidad alcanza el 4,57 %, lo que significa que de cada cien hogares con hipotecas, cuatro y medio de ellos hoy no están al día con las cuotas de la casa.
Atribuye el “preocupante” aumento del incumplimiento hipotecario a la recesión, el nerviosismo causado por la nueva Ley de Plusvalía, valores exagerados de las casas y departamentos y sobre todo a un sobreendeudamiento de quienes compraron en años anteriores a precios altos y hoy, por la baja de ingresos, se les hace difícil pagar las cuotas mensuales.
La cartera hipotecaria a nivel nacional se la reparten el Banco del IESS y la banca privada. En agosto de 2016 los representantes de la banca privada dijeron que ante la coyuntura del país esperaban un aumento de la morosidad del 5 al 7 % hasta finales de año, un porcentaje que hoy está a punto de alcanzar Loja (6,97 %). No obstante, el sector dijo entonces que para ellos preocupante sería que la tasa llegue al 10 %.
El incremento de la morosidad va ligado a la baja en la intención de compra de viviendas. En Guayaquil, del 58 % de intención que hubo en 2012, ha bajado al 33 % este año. Y en Quito, del 56 % bajó al 37 %.
En la actualidad, el hecho de que las personas no compren vivienda no se debe a la falta de crédito, sino de oportunidad de compra, lo cual lo da el precio, señala Carvajal.
Los constructores y promotores inmobiliarios concuerdan en que la recesión viene incidiendo en las bajas ventas y en la mora en el pago de las hipotecas, pero rechazan que el factor precio sea una de las causas.
Jaime Rumbea, director ejecutivo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive), señala que si los valores de las casas hubieran sido exagerados nadie los habría podido pagar, ni en épocas de bonanza.
Destaca que “de hecho, nunca en la historia del país se había producido tanta vivienda en rangos bajos de precio como en los últimos cinco años”.
Joan Proaño, un arquitecto que lidera la constructora y promotora Proaño/Proaño, en Quito, coincide en que los valores de los productos residenciales nada tienen que ver con la mora hipotecaria. Él recuerda que cuando alguien solicita un hipotecario a una institución financiera, esta hace el análisis de crédito respectivo y un estudio de cuáles son los ingresos actuales del solicitante y sus posibilidades de pago.
“Si en el transcurrir del tiempo los ingresos de esa persona disminuyen, entonces obviamente esa persona caería en morosidad”, indica.
¿Qué hacer entonces para no perder la vivienda? Muriel responde que pueden reestructurar sus deudas o, para no perder todo lo invertido, tratar de vender la propiedad para salir de la obligación pendiente y luego comprar una casa de menor precio.
“Alguna gente tiene prejuicio en contra de eso, pero nosotros sí estamos vendiendo propiedades hipotecadas”, comenta este agente de la multinacional de bienes raíces Remax.
Para vender una propiedad en estas circunstancias, las reglas del juego deben ser claras para los futuros compradores. La hipoteca debe ser fácil de cubrir. Otra alternativa es que la institución financiera del nuevo deudor se haga cargo de los trámites y el pago a quien está vendiendo el bien hipotecado.
La compraventa de casas y departamentos no para. Se da permanentemente en mayor o menor medida y en cualquier situación que se encuentre el producto.
Un sector que espera recuperarse
La construcción espera recuperarse luego de que esta actividad decayera un 8,9 % en 2016 con relación al año anterior y, en el caso de los productos inmobiliarios, el número de reservas de vivienda cayera hasta en 60 % en el último bienio. En la feria Hábitat 2017, celebrada en Guayaquil a fines de abril pasado, el Gobierno reiteró que continúa con el financiamiento a los promotores para viviendas de hasta $ 70.000. María Soledad Barrera, presidenta de la Corporación Financiera Nacional, indicó que esta financia a nivel nacional en este momento más de 40 proyectos en 15 ciudades del país. El Banco del IESS espera colocar este año unos $ 1.350 millones en créditos hipotecarios. Patricia Rivera, gerente del Biess en Guayaquil, dijo que los créditos que más se colocan en estos momentos están entre los $ 40.000 y $ 50.000, en un tiempo promedio de 55 días.
En marzo y abril ha habido una leve recuperación del mercado, pero el sector espera medidas que permitan una mejoría sostenible.
