La maternidad: Del comodato a la demanda

Ha pasado ya un año desde que la alcaldesa Cynthia Viteri puso a disposición del Ministerio de Salud al ahora conocido como Hospital del Bicentenario (antes Maternidad Enrique Sotomayor) para que se trate a pacientes con coronavirus; pero si bien la atención continúa, la figura legal del traspaso del inmueble (propiedad del empresario en bienes raíces Bolívar Rosero) sigue siendo incierta.

Según detalló en ese entonces EXPRESO, esa reorientación tuvo su reflejo en los formalismos de la transacción: aunque en la resolución AG-DAJ-003 el trámite del traspaso del inmueble se concretó bajo la figura de comodato o préstamo de uso de inmueble, a título gratuito y “tomando en cuenta la situación de emergencia y la urgente necesidad de uso del bien referido (...)”, el Municipio de Guayaquil terminó por expropiar la edificación. Y para ello retribuiría a Rosero un monto que supera los $ 5 millones que, de acuerdo con el valor del avalúo, cuesta el bien. Aunque para el empresario son insuficientes, situación que ha dado cabida a las demandas.

“No acepté los cinco millones porque este emblemático bien nos costó mucho más. Nos endeudamos, esta no era la forma de hacer una transacción”, sentencia Rosero al reconocer que demandó al gobierno local a finales de 2020. Y en respuesta su compañía Distelar, propietaria del inmueble, fue demandada por el Cabildo por justa valoración.

“El valor del inmueble ya fue consignado ante el Tribunal. Actualmente nos encontramos gestionando que la entidad señale fecha de audiencia para continuar con el presente Juicio Especial por Justo Precio”, detalla a EXPRESO el Cabildo.

En la página de la Función Judicial consta el proceso 09802-2020-00821, que registra la demanda del Cabildo contra la compañía, por la ocupación inmediata del inmueble identificado con el código catastral No. 05-0033-001, donde se ubicaba la maternidad; cuyo terreno alcanza los 10.237 metros cuadrados y los 17.000 metros de construcción, y se ubica en la intersección de las calles Ayacucho y Pío Montúfar, en la parroquia urbana Olmedo.

El edificio de la maternidad pertenecía a la Junta de Beneficencia, pero cerró sus puertas en 2016, luego de que la atención que allí se ofrecía se mudó al Hospital de la Mujer Alfredo G. Paulson. Rosero se hizo del bien en 2018, tras comprarlo, y ahora, por ubicación, valoración de plusvalía y emblema, cree que el monto de $ 5 millones que se acordaron para la expropiación es poco dinero.

Rosero defiende un justo precio a través de lo Contencioso Administrativo. Dice que cinco millones de dólares son insignificantes si se compara con lo que suele costar un hospital, y cree que por eso este valor debe llegar a “un mejor acuerdo”.

Pretende apelar con la referencia de un reporte de la Federación Nacional de la Cámara de la Construcción del año 2016. “Solo para darle una idea, el IESS de Ceibos, solo el edificio, costó 123 millones y se pagó a $ 1.618 el metro cuadrado. La estructura de un hospital no es barata, me siento lesionado”, increpa.

Sin embargo, para los expertos consultados en el tema, esta demanda civil que se ha iniciado no es tan fácil de resolver, y sobre todo toma tiempo: de cinco años en adelante. Y es que cuando se expropia un bien o se lo declara de utilidad pública, como es el caso, explica el doctor en Jurisprudencia Modesto Apolo, se paga el valor establecido en el avalúo catastral; que ahora en Guayaquil es exactamente el mismo que el avalúo comercial establecido por el Municipio. Y es allí que surge la demora, debido sobre todo a los desacuerdos

El caso está hoy en espera de audiencia, y son varios los escenario que, tras el proceso, puedan darse. El abogado y penalista Adeodato Valencia pone sobre la mesa uno de ellos: que Rosero no acepte tampoco ese monto.

Un perito valuador deberá determinar el valor del bien, pero este análisis, coinciden los consultados, deberá tomar en cuenta una serie de factores que influirían en el dinero a pagar, entre ellos la ubicación, si hubo o no regeneración urbana tras la compra realizada por Rosero, o crecimiento comercial.

“El perito deberá confirmar mediante un informe y con evidencias si el inmueble cuesta cinco, diez, quince millones de dólares; y deberá comparar además el costo de otros bienes del sector, según la utilidad que se le esté dando”, precisa Valencia. Aun así y si el propietario no está de acuerdo, Rosero podría continuar el proceso en otras instancias, como la Corte Constitucional.

“Esta es una negociación de una propiedad privada que la están haciendo pública por medio de una utilidad, y si no está de acuerdo con la negociación o la forma en que el Municipio la está llevando, tiene el derecho de hacerlo”, agrega. No obstante, habrá que demostrarlo, hace énfasis Apolo, síndico de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Guayas.

Y es que si demanda “simplemente porque sí”, incluso la persona puede ser demandada por activar indebidamente el orden oficial. “Aquí el siguiente paso será saber si cabe o no cabe el reclamo de Bolívar Rosero, y lo que yo opino realmente es que si se trata de una expropiación, el valor a pagar es el del avalúo comercial. Lastimosamente así lo dice la ley”, advierte.

El 8 de abril de 2020, el edificio se declaró de utilidad pública con fines de expropiación por $ 5’057.176,32. Según la Ley Orgánica de Contratación Pública, se podrá convenir hasta un 10 % adicional sobre el valor del avalúo registrado en el catastro.

Tras la ocupación, se han realizado trabajos civiles, eléctricos, sanitarios, mecánicos, de construcción, rehabilitación, repotenciación de áreas específicas y complementarias en el exhospital, por $ 891.826,58. La fase dos de la obra estuvo valorada en $ 2 millones. En el reporte más reciente, el Cabildo ha invertido algo más de 3,6 millones de dólares allí.