Jaime Antonio Rumbea | Planificación central municipal
Si 63 % de los hogares ecuatorianos tienen algún inmueble, como dice el INEC, esto no es menor
Todos los municipios deben actualizar sus Planes de Uso y Gestión de Suelo (PUGS) antes de fin de año. Esto es crucial porque los PUGS pueden representar el mayor atentado legal contra la propiedad privada.
Los PUGS, que los municipios deben actualizar en el primer año de gestión de cada alcalde, definen qué se puede hacer y dónde dentro de la jurisdicción cantonal, imponiendo normas que afectan la utilidad y, por ende, el valor de cada predio. Los Concejos pueden actualizar cada cuatro años el “componente urbanístico” del PUGS, pero no pueden modificar sino cada doce años el “componente estructurante”. La ley, en un artículo polémico, establece que el derecho a edificar es público y puede ser atribuido o retirado por el municipio sin derecho a indemnización.
El “componente urbanístico” define usos (industrial, residencial, comercial, mixto...), altura, retiros, densidad, ‘estándar urbanístico’ (encareciendo el acceso a la propiedad formal) y actividades permitidas. Asigna también a los predios una norma básica y una máxima, obligando a pagar por maximizar el uso del suelo. Esto convierte al PUGS en un potencial foco de corrupción.
El “componente estructurante” congela durante 12 años la clasificación del suelo entre urbano y rural, imponiendo además otras “cargas”, como servidumbres y afectaciones. La expansión de la mancha urbana y la densificación son controladas por los municipios a través de límites urbanos rígidos y “derechos a edificar”, permisos vendibles que autorizan construir más allá de la norma base, donde lo dicte el PUGS. Así, el insumo más importante para la construcción del principal patrimonio privado, que es el inmueble, se convierte en un producto administrativo que se acuña tecnocráticamente.
Recordemos que la ley que introdujo esto en nuestro país fue aprobada por la mayoría parlamentaria de 2016, aquella que creía en la planificación centralizada; introdujo en el derecho municipal la “función social y ambiental de la propiedad”, ese estratagema originado en la reforma agraria del siglo pasado que parió a las FARC. Se necesita mucho ingenio para navegar en aguas regulatorias así, pero hay que aplicarse.
