Los quiteños prefieren las periferias: buscan calma y conexión con la naturaleza
La construcción de edificios ‘gigantes’ está detenida en la capital. Los trámites municipales para levantarlos demoran hasta 2 años, según los expertos. Y los precios de las viviendas están por los aires
En 2018, Valeria Vásquez compró un lujoso departamento en un edificio del centro norte de la capital, en una de las zonas con mayor poder adquisitivo. Después de tres años decidió arrendar ese espacio y mudarse al valle de Cumbayá. Ahí adquirió un nuevo departamento con jardín, flores de lavanda y vista hacia el Ilaló.
“El ruido de los buses y los bares en las noches fueron las razones por las que decidí moverme a un lugar con césped y que me conecte con la naturaleza”, menciona.
Otro caso es el de Juan Pablo Macías, que en 2019 compró un departamento en la avenida República de El Salvador para estar cerca de la oficina de seguros donde trabajaba.
Sin embargo, con la llegada de la pandemia y el teletrabajo decidió arrendar su departamento a 550 dólares y alquilar algo a mitad de ese precio en Tumbaco, donde ahora vive con su familia. “Necesitábamos mayor espacio para nuestro hijo porque vivíamos encerrados y no teníamos ni un balcón. Ahora no queremos volver al centro de Quito ”, dice.
Según especialistas en el tema inmobiliario, las prioridades habitacionales de los quiteños pospandemia son razones suficientes para que la construcción de altura en Quito se detenga. La gente prefiere tener propiedades en las periferias para buscar la calma, reconectarse con la naturaleza y evitar contagiarse de COVID- 19, que se expande en las zonas con mayor densidad poblacional.
“La gente de altos recursos económicos se fue de manera directa hacia el valle de Cumbayá y Tumbaco. Esto como respuesta al COVID porque es una enfermedad de interacción social (...) y precisamente en los edificios de altura se genera altísima transmisibilidad de enfermedades”, este es uno de los efectos colaterales de la pandemia que menciona Fernando Carrión, académico de la Facultad Latinoamericana de Ciencias Sociales (Flacso).
Carrión también dice que con la salida del antiguo aeropuerto de Quito se modificaron “las normas constructivas para verticalizar” las viviendas. Eso incidió para que exista, en su momento, el boom de las edificaciones de altura; sin embargo, con la construcción del nuevo aeropuerto en Tababela varios quiteños se movilizaron al valle.
LOS TRÁMITES
Un segundo tema tiene relación con la demora en los trámites municipales, las regulaciones y la complejidad de los requisitos para la aprobación de planos arquitectónicos. A criterio de Carrión, esto ha impulsado a que grandes firmas constructoras migren de la capital a buscar nuevos mercados.
El experto cita a la constructora Uribe Schwarzkopf que, por primera vez, ejecuta en Guayaquil un proyecto inmobiliario residencial en el cerro Santa Ana junto a la firma holandesa de arquitectura MVRDV.
El último estudio sobre edificaciones del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) 2021 detalla que de los 10 cantones más representativos del país, solo Quito presentó una reducción del 6,82 % en el número de edificaciones a construirse en 2021 respecto al 2020.
Jorge Rosero, presidente de Rosero Construye, ha levantado 28 edificios de altura en la zona financiera quiteña y ha ejecutado más de 1.000 proyectos inmobiliarios. Dice que los trámites municipales, desde la compra del terreno, legalización de las áreas, verificación de avalúos, catastros y hasta la aprobación de construcción en la capital, son engorrosos y eso incide en la baja construcción.
Yo me demoro dos años y medio en levantar un edificio de 14 o 16 pisos y ese mismo tiempo toma la legalización para construir
Esta situación, según Rosero, sumada al incremento de precios de materiales para edificar impulsa a las constructoras a migrar a ciudades como Guayaquil, Manta y Portoviejo.
Mauricio Cevallos también es constructor. Este año levanta su primera edificación de 5 pisos en Monteserrín, norte de Quito. Concuerda con Rosero en que el aumento de precios ha detenido el mercado. “Ha aumentado de un 25 % al 30 % la compra de insumos, mientras que el valor del metro cuadrado de construcción ha tocado bajar”.
De hecho, según el INEC, en la Sierra el material más utilizado para la construcción de cimientos, cubiertas y estructuras es el hormigón armado con un 91,3 %. Si revisamos el Índice de precios de la construcción de junio de 2022 de esta misma institución, vemos que el hormigón premezclado ha subido de 216.30 dólares en junio de 2021 a 224.86 dólares en junio de 2022. En este mismo período un saco de cemento aumentó de 175.31 dólares a 184.78.
El alza en los precios, según Rosero y Cevallos, incentiva a que los quiteños opten por comprar casas en zonas residenciales o condominios.
El INEC también indica que Pichincha es la primera provincia del Ecuador con más viviendas por construir. Un total de 9.413. Quito es también el primer cantón del país que suma 8.291 viviendas en 2021. El costo promedio para construir una vivienda en la capital es de 50 mil dólares.
MURALLAS MENTALES
Juan Pablo Navas, propietario de Juan Pablo Navas & Arquitectos, realiza la planificación urbanística por contrato de los municipios. Desde su experiencia considera que la generación de las licencias metropolitanas urbanísticas (permisos de construcción en la región metropolitana) para edificios ha mejorado respecto a años anteriores. Destaca, por ejemplo, que en Quito solo se debe hacer un trámite para conseguir este permiso.
En cambio, en otros cantones, primero se aprueba el plano arquitectónico y después se realiza otro trámite para dar luz verde a la construcción.
Menciona también la participación de las empresas colaboradoras como el Colegio de Arquitectos que son las que gestionan las licencias metropolitanas urbanísticas ante el Municipio de Quito a nombre de las constructoras. “Esto ha agilizado los procesos, pero obviamente el trámite no es perfecto y podría mejorar”, señaló.
Desde el punto de vista urbanístico, Navas asegura que una ciudad plagada de edificios de altura no siempre es sinónimo de desarrollo. Lo que marca la diferencia es la calidad de vida que se brinde a sus habitantes.
Los edificios que ofrecen todos los servicios in situ para encerrar a los quiteños están poniendo murallas mentales. “La ciudad tiene que ser viva, rica, tiene que haber la tienda del barrio, el concepto de la veci. Si un barrio está con gente que sale a tomar un café, a vivir, a disfrutar del espacio público va a ser un barrio seguro”.
